Los contratos de locación registraron una suba récord durante el último mes de 2023, impulsados por la incertidumbre económica y el cambio de marco normativo tras la derogación de la Ley de Alquileres.
El mercado inmobiliario cerró el año con una aceleración de precios que superó ampliamente el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Mientras la inflación general se ubicó en torno al 25%, el costo de los nuevos contratos de alquiler en las principales ciudades del país trepó por encima del 42%. Este fenómeno responde a una actualización masiva de valores tras el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que desreguló el sector.
Factores que impulsaron el salto de precios en el mercado inmobiliario
La disparidad entre el aumento de los alquileres y el costo de vida general se explica por el cambio de reglas de juego. Tras la eliminación de la normativa previa, los propietarios ajustaron los valores de entrada para cubrirse frente a la inflación proyectada y la falta de un índice de referencia oficial único.
Actualmente, los contratos se negocian bajo el Código Civil y Comercial, lo que permite acuerdos en moneda extranjera y actualizaciones con la frecuencia que pacten las partes. Esta flexibilidad generó un aumento inicial preventivo en las publicaciones de departamentos, afectando principalmente a las unidades de uno y dos ambientes.
El impacto en la oferta de propiedades y la situación de los inquilinos
Pese al fuerte incremento en los precios de diciembre, la Cámara Inmobiliaria comenzó a observar un leve repunte en la cantidad de departamentos disponibles. El argumento del sector es que la desregulación incentiva a los propietarios a volver a volcar sus inmuebles al mercado de vivienda permanente, aunque el acceso sigue limitado por la caída del poder adquisitivo.
"La mayoría de los nuevos contratos se están cerrando con ajustes trimestrales o cuatrimestrales bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) o directamente por IPC", señalaron referentes del sector. Esta modalidad busca evitar que el precio quede rezagado, pero traslada toda la presión de la inflación mensual al presupuesto de las familias de forma inmediata.
Antecedentes y proyección para el primer trimestre de 2026
Para entender la magnitud del incremento, cabe destacar que durante la vigencia de la ley anterior, los aumentos eran anuales o semestrales, lo que generaba un desfasaje que ahora el mercado intenta corregir en un solo movimiento. Durante todo 2023, la suba acumulada de los alquileres en zonas como Rosario y Buenos Aires superó el 250%, situándose por encima de la inflación anual.
El impacto social es directo: el porcentaje del salario destinado a pagar el techo subió del 35% al 50% en promedio para un trabajador registrado. Se espera que durante el primer trimestre de 2026 los valores continúen con una tendencia alcista, aunque con una desaceleración gradual a medida que la oferta termine de estabilizarse bajo el nuevo esquema de libre contratación.
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