Gobierno Argentina: Nuevas Hipotecas para Inmuebles "Desde el Pozo"

Buenos Aires, 16 de julio de 2025 – El Gobierno nacional ha reglamentado la implementación de las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios. La medida fue oficializada hoy a través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada en el Boletín Oficial.

Según la normativa, esta disposición permitirá constituir hipotecas divisibles sobre inmuebles que formen parte de proyectos inmobiliarios. Esto incluye aquellos destinados a la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, así como subdivisiones que originen parcelas de dominio común.

La reglamentación del Decreto 1017/2024, que estableció la figura de la hipoteca divisible, fue justificada por el Ejecutivo con el objetivo de “permitir su adecuada implementación”. Además, se destacó que la iniciativa busca “fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en la Argentina”.

El nuevo marco legal establece que se podrá crear una hipoteca divisible sobre dominios que se encuentren libres de gravámenes o sean reconocidos por el acreedor. También se requiere que cuenten con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión y que su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria.

En esta línea, las partes involucradas podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y la emisión de letras hipotecarias, todo conforme a la legislación vigente y la reglamentación aplicable.

Esta medida significa que cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción, conocido popularmente como “desde el pozo”, o de un lote en un barrio. Esto será posible incluso antes de que se realice la subdivisión de los terrenos.

Desde el Gobierno, se enfatizó que “este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto”.

Asimismo, se argumentó que la ausencia de un sistema de hipotecas divisibles “reducía considerablemente la oferta de viviendas posibles de ser hipotecadas”. Esta situación, según el Ejecutivo, “limitaba el acceso al financiamiento de futuras obras a ejecutarse por el sector privado y restringía la afectación de las unidades funcionales o lotes de terreno”.

De manera complementaria, el Ejecutivo también reguló la hipoteca sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios. Esta disposición permite constituir una hipoteca sobre la rasante, el vuelo o el subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, siempre dentro del plazo de duración del derecho de superficie.