Un reciente informe detalla que, entre los barrios de Rosario, Fisherton ha sido el área donde el precio por metro cuadrado de propiedades en venta ha crecido con mayor rapidez. Esta tendencia en la ciudad presenta variaciones significativas según el barrio.
En un contexto económico de alta inflación, resulta complicado para las personas recordar y comparar precios, especialmente en relación con otros bienes. Las regulaciones actuales en el mercado inmobiliario, tanto en alquileres como en ventas, han impedido que estos precios reflejen las condiciones económicas reales, lo que dificulta la toma de decisiones y la organización del sector. Cambios recientes en la normativa han impactado en el sector inmobiliario, con una mejora observada en algunos barrios y una caída o estancamiento en otros.
Evolución de los precios de venta
Entre 2018 y 2020, el precio por metro cuadrado de departamentos en Rosario se mantuvo estable, comenzando a descender a partir de 2020 y hasta finales de 2023. En ese período, el precio promedio cayó de US$1900/m² en 2019 a un mínimo de US$1500/m² a fines de 2023, lo que representa un retroceso del 21% en dólares corrientes y, al considerar la inflación en dólares, una caída del 33% en valor real. Sin embargo, a principios de este año, el precio comenzó a recuperarse y alcanzó en agosto un valor de US$1695/m², un incremento del 11.5% desde diciembre de 2023.
Por tipo de inmueble, los departamentos grandes (de 4 ambientes o más) alcanzaron su piso de precios antes que los de menor tamaño, aunque la tendencia al alza ha sido generalizada.
Según el informe, los mayores aumentos se registraron en Fisherton, seguido de los barrios Centro y Abasto. En otros barrios, como Puerto Norte y Alberdi, el repunte de precios se inició en abril, tras una baja sostenida hasta el primer trimestre del año. Por otro lado, el barrio Martin es el único que muestra valores por debajo de los registrados en diciembre pasado.
Evolución de los precios de alquiler
El precio de los alquileres en Rosario, ajustado a valores constantes, muestra una tendencia a la baja desde el segundo trimestre de 2023. A partir de diciembre, esta caída se acentuó debido a la implementación del DNU 70/2023, que flexibilizó el marco normativo de los contratos de alquiler. En el trimestre junio-agosto, el precio de alquiler se ubicó entre los niveles más bajos de los últimos seis años.
Las diferencias también varían según la zona. En el centro de Rosario, los precios de alquiler en agosto se situaron un 25% por debajo de los de diciembre de 2023, alcanzando mínimos históricos desde 2018. En contraste, en la zona norte los precios subieron un 25% respecto a diciembre pasado, aunque con fluctuaciones en los meses previos. También se observan variaciones según el tamaño de los departamentos: mientras los inmuebles de mayor tamaño cayeron un 22%, los de 2 y 3 ambientes se redujeron un 14%, y los monoambientes subieron un 3%.
Perspectivas para el mercado
Los precios de venta de inmuebles han mostrado una recuperación desde comienzos de año, aunque aún están lejos de los niveles históricos. Se espera que una estabilidad económica y el acceso a créditos hipotecarios puedan impulsar la demanda y respaldar un aumento en los precios de oferta. En el caso de los alquileres, la oferta se ha ampliado debido a la reincorporación de propiedades al mercado, luego de que muchos propietarios las retiraran en medio de la incertidumbre regulatoria.
El informe destaca los efectos adversos de las regulaciones en el sector inmobiliario, particularmente la Ley de Alquileres 27551 de 2020, también conocida como “efecto Lipovetzky”, señalando que las intervenciones excesivas han dificultado el acceso a propiedades y reducido la disponibilidad en el mercado de alquileres.
