La combinación de una marcada caída del poder adquisitivo en el canal offline y la migración estructural hacia los canales digitales generó un salto en la tasa de vacancia en los principales centros urbanos durante la primera mitad del año.
El panorama en las principales avenidas y centros comerciales del país exhibe signos de un cambio de ciclo económico. Tras un período prolongado de recuperación en los años previos, los relevamientos sectoriales confirman una aceleración en el cierre de comercios minoristas y un incremento sustancial en la cantidad de persianas bajas. La coyuntura responde a una pinza que asfixia al comerciante tradicional: por un lado, una contracción del consumo en el mostrador físico provocada por la pérdida de poder adquisitivo y la suba de los costos operativos fijos; por el otro, una consolidación irreversible de las plataformas digitales de venta que prescinden de las superficies a la calle.
Radiografía de las persianas bajas en los grandes centros urbanos
De acuerdo con los datos presentados por el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires (Idecba), la tasa de desocupación comercial en las principales arterias de la capital del país alcanzó el 10,0% en el primer cuatrimestre, posicionándose como el registro de vacancia más alto desde 2022. Este salto equivale a un retroceso directo de 1,6 puntos porcentuales en la tasa de ocupación con respecto al mismo período del año anterior. En total, el monitoreo identificó un stock de 1.291 locales inactivos distribuidos en 48 ejes comerciales clave de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, marcando un neto de 198 nuevos establecimientos vacíos en comparación interanual.
La situación no se limita al territorio porteño. El fenómeno se replica con dinámicas similares en el interior del país, afectando áreas comerciales emblemáticas. En el centro de Rosario, la Federación Gremial reportó un quiebre en la tendencia de ocupación que se sostenía de manera positiva desde hacía cuatro años. Los relevamientos locales indicaron la existencia de 323 espacios sin actividad mercantil en el núcleo céntrico rosarino, lo que representa una tasa de vacancia del 8% sobre el total medido. Los analistas provinciales asocian de manera directa este repunte de locales desocupados con la desaceleración del consumo minorista que se profundizó durante el primer tramo del año.
"En el primer cuatrimestre la tasa de ocupación de locales se ubicó en 90,0% y retrocedió 1,6 puntos porcentuales respecto del registro del mismo período del año anterior."
El impacto inmobiliario se siente con mayor crudeza en el rubro de indumentaria, textiles y calzado, que encabeza las estadísticas de bajas y locales ofrecidos en alquiler. Paralelamente, los corredores comerciales de alta circulación peatonal exhiben asimetrías severas: avenidas tradicionales de la Ciudad de Buenos Aires como Corrientes, Rivadavia y Santa Fe concentran los mayores volúmenes de bajas acumuladas, mientras que zonas de fuerte densidad barrial como Caballito sostienen una demanda relativa superior.
Costos de estructura frente al avance del comercio digital
El análisis sectorial divide las causas del incremento de la ociosidad comercial en factores estructurales y de coyuntura macroeconómica. En términos estructurales, la maduración del ecosistema de comercio electrónico, acelerada global y localmente, reconfiguró el uso de los espacios físicos. Las marcas medianas y los pequeños comerciantes desplazan sus presupuestos desde el pago de alquileres céntricos y expensas comerciales hacia la inversión en posicionamiento web, logística de entrega de última milla y pauta publicitaria en redes sociales. El mostrador físico dejó de ser el principal motor de facturación para transformarse, en muchos casos, en un espacio de exhibición o "showroom" que no justifica los costos fijos de mantenimiento.
Por el lado de la coyuntura macroeconómica, el bolsillo offline de los consumidores sufrió el impacto directo de la indexación de tarifas de servicios públicos y el encarecimiento generalizado del costo de vida. Los comerciantes minoristas que intentaron sostener sus estructuras se encontraron con incrementos bimestrales sustanciales en los contratos de locación y en las boletas eléctricas, en un contexto de retracción de ventas que erosionó los márgenes de rentabilidad. Ante la imposibilidad de trasladar los aumentos de costos a los precios finales sin perder volumen de clientes, la opción del cierre definitivo o la mudanza a un modelo 100% digital se convirtió en la vía de salida prioritaria para las pequeñas y medianas empresas comerciales.
El impacto en la rentabilidad de las franquicias y comercios de barrio
La reconfiguración inmobiliaria afecta de manera diversa según la espalda financiera de cada firma. Mientras las cadenas de franquicias consolidadas logran renegociar contratos o relocalizar puntos de venta estratégicos hacia nodos logísticos más económicos, el comercio de barrio independiente enfrenta las mayores dificultades de reconversión. El aumento en los promedios de locales vacíos por cuadra modifica el entorno de los distritos comerciales tradicionales, disminuyendo el flujo peatonal orgánico y afectando de manera indirecta a los locales linderos que continúan operativos, como el sector gastronómico de cafeterías y bares, que depende de la vitalidad general de las arterias comerciales.
Las proyecciones de las cámaras empresariales para el segundo semestre apuntan a que la estabilización de los niveles de vacancia dependerá exclusivamente de una paulatina recuperación del ingreso real que dinamice el consumo masivo en el canal tradicional. Mientras tanto, las propiedades comerciales ociosas ensayan esquemas de contratación alternativos, como alquileres temporales o subdivisiones de superficies, buscando mitigar el costo financiero de mantener persianas bajas en las principales ciudades del país.
De acuerdo con información difundida por: LETRA P
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